2. 법률행위

 

부동산 공부를 하다 보면 “법률행위” 라는 단어를 수도 없이 만나게 됩니다.

계약, 증여, 임대차, 저당권 설정 같은 건 전부 법률행위죠.

특히 공인중개사 시험에서도 ‘법률행위’와 ‘법률요건’을 구분하는 문제가 늘 빠지지 않고 나옵니다.

 

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1. 법률행위란 무엇인가요?

 

법률행위란

 

당사자가 일정한 ‘의사표시’를 함으로써 원하는 대로 법률효과(권리·의무의 발생, 변경, 소멸)가 생기게 하는 행위를 말합니다.

 

좀 쉽게 말하면,

 

“사람들이 계약을 맺거나 약속을 해서 법적으로 권리나 의무가 생기도록 만드는 것” 이에요.

 

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✔ 예를 들어볼까요?

 

• 매매
  • 집을 사고팔기로 계약(매매계약)을 하면,→ 판 사람은 대금을 받을 권리, 대신 집을 넘겨줄 의무가 생깁니다.
  • → 산 사람에게는 소유권을 가질 권리가 생기고
• 임대차
  • 전세계약을 하면,→ 계약 끝나면 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다.
  • → 세입자(임차인)는 집에 들어가 살 권리(용익물권 성격)와
• 증여
  • 땅을 무상으로 주기로 하면(증여계약),
  • → 받는 사람에게는 땅에 대한 소유권을 가질 권리가 생기죠.

 

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2. 법률행위와 법률요건의 차이

 

공인중개사 시험에서는 흔히 이렇게 물어요.

 

“다음 중 법률행위에 해당하지 않는 것은?”

 

이를 풀려면 반드시 법률행위 vs 법률요건을 구분할 수 있어야 합니다.

 

구분	의미	예시
법률행위	당사자가 의사표시를 해서 원하는 법률효과를 직접 발생시키는 것	매매, 임대차, 증여, 저당권 설정
법률요건	당사자의 의사와 관계없이 법에서 정한 일정한 사실이 일어나면 법률효과가 발생	상속(사망), 시효취득(20년 점유), 건물 멸실

즉,

 

• 내가 집을 사기로 계약 → 의사표시에 의해 권리가 생김 → 법률행위
• 부모님이 돌아가셔서 상속 → 내 의사와 상관없이 자동으로 재산이 넘어옴 → 법률요건

 

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3. 법률행위의 구성 요소

 

법률행위가 성립하려면 크게 3가지 요소가 필요합니다.

 

 

(1) 의사표시

 

• 매매계약서를 쓰거나, 구두로 “이 집 팝니다” 하고 약속하는 것처럼
• 외부로 표시된 의사가 있어야 합니다.

 

 

(2) 목적의 가능·적법·확정성

 

• 불가능한 것(달나라 땅 매매), 불법적인 것(도둑질해온 물건 매매)은 법률행위가 될 수 없습니다.
• 무엇을 주고받는지 내용이 확정되어 있어야 해요.

 

 

(3) 당사자의 능력

 

• 미성년자가 부모 동의 없이 계약을 하면 취소될 수 있죠.
• 의사능력(사리분별 능력)과 행위능력(법적으로 유효하게 의사표시 할 수 있는 능력)이 필요합니다.

 

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4. 생활 속 예시로 한눈에 보기

 

상황	법률행위인가?	왜 그런가요?
집을 사고팔기로 계약함	✔ 법률행위	의사표시에 의해 매매계약이 성립
친구에게 땅을 그냥 주기로 약속함	✔ 법률행위	증여계약, 의사표시로 권리 변동
부모님 사망으로 상속받음	✘ 법률행위	의사와 상관없이 법률요건으로 권리발생
20년간 남의 땅 점유해 소유권 취득	✘ 법률행위	시효취득, 의사표시 없이 법이 부여

 

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5. 공인중개사 시험 포인트 — 이런 문제 주의!

 

시험에서는 보통 다음과 같이 나오죠.

 

 다음 중 법률행위에 해당하는 것은?

① 상속
② 시효취득
③ 매매
④ 건물 멸실

 

정답은 ③ 매매.

왜냐하면 매매는 당사자가 사고팔기로 의사표시를 해서 권리가 변동되기 때문이에요.

 

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6. 마무리 정리 — 법률행위, 이렇게 기억하세요!

 

✅ 법률행위 = 사람들의 의사표시(계약, 약속)로 원하는 권리·의무를 발생시키는 행위

✅ 대표 예시는 매매, 임대차, 증여, 저당권 설정

✅ 시험에서 상속·시효취득·멸실 같은 법률요건과 헷갈리지 않도록 주의하기!